공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 소유자가 갈라지면 어떻게 될까?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 원문이 제시한 특별한 사정은 따로 살펴야 해요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않아요.
예외적으로 달리 판단할 수 있는지는 두 조건을 함께 살펴야 해요.
새로 지은 건물과 토지가 같은 사람 소유였고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등이 이에 해당해요.
기존 건물과 새 건물은 구분해서 봐요
법정지상권은 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라질 때, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도예요. 하지만 여기서 문제 되는 상황은 공동저당권 설정 당시 있던 건물이 그대로 남아 있는 경우가 아니에요.
저당권을 설정한 뒤 그 건물이 철거되고 다른 건물이 들어선 경우예요.
따라서 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 새 건물을 기존 건물과 같은 대상으로 보아 법정지상권을 인정하지 않아요. 원문은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 특별한 사정의 예로 들어요.
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상황을 나누어 이해하기
가령 토지와 그 위의 건물을 함께 담보로 제공한 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지었다고 해볼게요.
이후 경매 결과 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도, 이 변화만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 성립하는 것은 아니에요.
다만 새 건물 소유자가 토지 소유자와 같았고 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지는 별도로 살펴볼 수 있어요.
이 설명은 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물이 철거·신축되고, 그 후 경매로 소유자가 달라진 경우에 관한 내용이에요. 모든 법정지상권 상황에 그대로 적용되는 일반 설명으로 넓혀 읽으면 안 돼요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 성립하지 않아요. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 특별한 사정이 있는지 함께 살펴야 해요.
어떤 사정이 예외로 제시되어 있나요?
자료가 든 특별한 사정은 토지와 신축 건물의 소유자가 동일한 경우예요.
여기에 토지 저당권자를 위해 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 조건이 함께 제시돼요. 이 사정이 있다고 해서 다른 모든 조건까지 자동으로 충족된다고 단정할 수는 없어요.