보증금을 못 받은 채 이사한다면, 임차권등기 후 유지되는 권리
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 등기가 완료되면 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 취득하거나 기존 권리를 유지할 수 있어요.
임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 등기가 완료되면 이사로 주택을 인도하거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃더라도, 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요.
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사할 때 권리를 잃지 않도록 마련된 제도예요.
신청 조건은 두 가지예요.
임대차가 종료되어야 하고, 보증금이 반환되지 않아야 해요.
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군 법원에 할 수 있어요. 신청만으로 권리가 유지되는 것은 아니고, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 완료되어야 해요.
등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득해요.
대항력은 임차인이 임차주택의 양수인 등 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘이에요.
우선변제권은 주택이 경매나 공매될 때 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리예요.
등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 갖췄다면 그 권리는 그대로 유지돼요.
등기가 끝난 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않아요. 따라서 이사 전에 권리를 갖췄는지, 임차권등기가 완료됐는지를 구분해 살펴야 해요.
예를 들어 임대차가 끝났지만 보증금을 받지 못한 임차인이 이사하려는 상황을 가정해 볼게요.
먼저 임대차가 종료됐는지와 보증금이 반환되지 않았는지 확인하고, 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청해요. 등기가 완료된 뒤 이사한다면 대항요건을 잃더라도 등기 전 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지돼요.
반대로 신청만 하고 등기가 아직 완료되지 않았다면, 여기서 설명한 등기 후의 효과가 발생했다고 볼 수 없어요.
임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요. 다만 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 새로 임차한 사람은 우선변제를 받을 권리가 없다고 자료는 설명해요.
부동산전문변호사 부동산전문변호사
자주 묻는 질문
등기 전에 이미 갖춘 권리는 어떻게 되나요?
대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 임차권등기 후에도 그대로 유지돼요. 등기가 완료된 뒤 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리는 상실하지 않아요.
신청 비용도 임대인에게 청구할 수 있나요?
임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요. 대상 비용은 신청 및 등기와 관련해 실제로 든 비용이에요.
적용 범위
이 제도는 임대차가 종료됐고 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있어요. 이사 후 권리 유지를 기대한다면 신청 여부뿐 아니라 임차권등기가 완료됐는지도 확인해야 해요.